La missive de Pierre Bretevil, avril 2014

α) La demande d’obtention de prêt

Il n’est pas rare de signer des compromis ou promesse unilatérale de vente avec une condition suspensive d’obtention de prêt. Pour être admise, cette condition suspensive doit respecter quelques conditions.
Par un arrêt du 12 février 2014, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation s’est prononcée sur le délai légal prévu pour déposer une demande de prêt en matière immobilière.
L’article L.312-16 du Code de la consommation prévoit que « la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ».
Dans les promesses unilatérales, il est souvent indiqué que le bénéficiaire s’engage à déposer une demande de prêt dans les dix jours. L’arrêt de la Cour de Cassation rend nulle cette disposition conventionnelle. Il n’est donc pas possible d’accroître les obligations du bénéficiaire. Cette décision est conforme à l’esprit de la loi qui vise à protéger le futur acquéreur.
En outre, la demande de prêt peut être déposée non seulement auprès d’un organisme financier ou bancaire, mais également auprès d’un courtier immobilier.

β) Conjoncture immobilière

Analyse immobilière sur deux décennies en Ile-de-France

Depuis 20 ans, la donne a changé sur les marchés de logement, et plus particulièrement de l’accession à la propriété. Des évolutions structurelles qui tiennent à la modification des conditions d’acquisition, à la très forte poussée des prix et à des changements sociodémographiques survenus en Ile-de-France, ont peu à peu changé notre marché.
La pénurie de logements caractérise toujours l’Ile-de-France et son cortège de tensions et de déséquilibres.
En 2009, 47% des franciliens et 33% des parisiens étaient propriétaires de leur résidence principale, en progression par rapport à 1999, mais toujours inférieur à la moyenne nationale (58%).
Les prix obéissent à des cycles haussiers ou baissiers, mais restent globalement très haussiers sur la période : le prix courant au m² était de 850 € en 1979 et est désormais de 8150 €. En valeur constante, le prix dans Paris a plus que triplé en 30 ans.
Durant la même période, l’augmentation des salaires a été nettement plus modeste (+2,3%/an).
Cette situation complique l’accès à la propriété des nouvelles générations.

γ) Garantie décennale et sécheresse

La construction d’un bien immobilier est assortie d’une garantie dite décennale (I) mais cette dernière peut ne pas être engagée dans des circonstances exceptionnelles (II).

I La garantie décennale

La garantie décennale impose au constructeur de réparer les dommages qui compromettent la solidité et les éléments d’équipement indissociables touchant à la structure même de la construction ou qui rendent le logement impropre à sa destination et qui surviennent au cours des dix années qui suivent la réception des travaux. Pour actionner la garantie décennale, il suffit de contacter son assureur construction « dommage-ouvrage ».
En l’espèce, Madame X ayant constaté l’apparition de fissures dans sa maisons, après une période de sécheresse, a fait une déclaration de sinistre auprès de la société Mutuelles du Mans Assurances, assureur dommage-ouvrage, et une déclaration auprès de la société Axa France IARD, assureur catastrophe naturelle. Après expertise, elle a assigné les vendeurs, le constructeur, les sociétés MMA et Axa en indemnisation.

II La sécheresse, un cas de force majeure

La Cour d’Appel de Poitiers, par un arrêt rendu le 28 septembre 2012, retient la responsabilité de la société Axa au titre de la garantie catastrophe naturelle. En se prononçant ainsi, elle exonère le constructeur de sa garantie décennale.
La Cour de Cassation, en sa troisième Chambre Civile, vient, le 26 mars 2014, confirmer cette décision.
En effet, ayant relevé que l’expert indiquait que la construction n’était affecté d’aucun vice de matériaux ou de conception ni d’aucune malfaçon et que le constructeur avait respecté les normes applicables au moment des travaux pour les profondeurs d’assise des fondations et retenu qu’aucune précaution quant au choix des semelles de l’immeuble n’aurait pu suffire à éviter les graves dommages survenus du seul fait de la sécheresse exceptionnelle.
Ainsi, une sécheresse exceptionnelle présente tous les caractères de la force majeure et exonère les constructeurs de leur responsabilité légale. (Cassation, 3ème civile, 26 mars 2014, n°13-10202).

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université