La missive de Pierre Bretevil, décembre 2012

α) Ralentissement sur le marché du logement neuf

Au cours du 3ème trimestre 2012, le nombre de mises en chantier de logements neufs a diminué  de 17 % par rapport à l’année dernière sur la même période.

Cette baisse dans le secteur de la promotion foncière est liée à un effondrement des transactions de logements neufs (-27%) pour l’année 2012 et cette évolution risque de se poursuivre pour l’année 2013.

Cette situation s’explique pour la forte réduction de l’avantage fiscal accordé à l’investissement locatif et au nouveau plafonnement global des niches fiscales, ainsi qu’au durcissement des critères d’octroi de crédits aux acquéreurs.

Seule consolation de cette situation, les prix enregistrés reculent de -0.9 % en Ile-de-France.

 β) Le plafonnement global des niches fiscales

Dès 2013 et conformément à l’article 200-0-A du code général des impôts, l’avantage fiscal procuré par une réduction d’impôt sera plafonné à 10.000 euros par an et par foyer fiscal contre 18.000 euros + 4% du revenu imposable jusqu’à présent.
Ce changement législatif présente un inconvénient majeur : l’imprévisibilité fiscale

En effet, certains investisseurs ont financé leur projet en tenant compte de la réduction d’impôt que procurait cet investissement.

Pour exemple : Monsieur Durand est célibataire et paye 18.000 euros d’impôt sur le revenu. Il décide d’investir tout en réduisant son impôt via le dispositif Scellier promu par l’Etat.
Il achète en 2009 et à crédit, un appartement d’une valeur de 300.000 euros en dispositif Scellier ; puis il renouvèle cette opération en 2010.
L’avantage fiscal procuré est de 75.000 euros par appartement pour neuf ans, soit 8.333 euros par an. En 2012, la réduction d’impôt de 16.666 euros s’impute intégralement. Mais en 2013, Monsieur Durand ne pourra déduire que 10.000 euros, les 6.666 euros restant seront perdus. 

Cette inflation législative a pour conséquence de freiner tout esprit d’initiative et d’investissement. Il est grand temps d’assurer aux citoyens une vraie sécurité juridique et fiscale.

« les lois inutiles affaiblissent les nécessaires » Montesquieu  De l’esprit des Lois  1748

γ)  Les avantages du viager

Le viager est une forme de vente immobilière. Le bien (résidence principale ou autre) est vendu en contrepartie d’une rente viagère. Le vendeur, qui devient ce qu’on appelle un crédirentier, conserve le droit d’y vivre jusqu’à la fin de ses jours.
Le bien peut également être vendu en viager libre mais ces cas sont extrêmement rares.

La rente viagère qui est garantie à vie peut être versée de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Un capital initial, appelé le bouquet, peut être éventuellement versé au départ. Dans ce cas, le prix de la rentre en tient compte.
Ce bouquet et cette rente sont fixés en commun accord entre le vendeur et l’acheteur, mais ils doivent présentés une certaine cohérence avec la valeur vénale du bien et l’âge du crédirentier.

Il convient d’étudier les avantages du viager pour le vendeur (I) et pour l’acquéreur (II).

I les avantages du viager pour le vendeur

Le viager permet au propriétaire vendeur de percevoir un revenu complémentaire (A) qui sera partiellement exonéré (B).

A Un revenu complémentaire

La rente versée assure au vendeur un revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours. Il permet aux personnes sans héritier de profiter du capital avant de décéder. Il offre à certaines personnes ayant de petites pensions un complément non négligeable de revenus.

B Un revenu partiellement exonéré

L’article 158 6° du code général des impôts dispose que les rentes viagères constituées à titre onéreux ne sont considérées comme un revenu, pour l’application de l’impôt sur le revenu dû par le crédirentier, que pour une fraction de leur montant. Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à :

-70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ;

-50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;

-40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;

-30 % s’il est âgé de plus de 69 ans.

Ainsi, un viager réalisé par un propriétaire âgé de 70 ans bénéficiera d’un abattement de 70% sur le montant de la rente perçue.

II les avantages du viager pour l’acquéreur

L’acquéreur d’un viager doit toujours avoir à l’esprit qu’il a la possibilité de réaliser un investissement rentable (A) mais toujours aléatoire (B).

A Un investissement rentable

L’acquéreur réalise un investissement qui peut s’avérer particulièrement rentable. En effet, le paiement du bouquet correspond peu ou prou à 30% de la valeur vénale du bien acquis. Aussi, si la totalité des rentes cumulées est inférieure à 70% de la valeur vénale, l’acquéreur a réalisé une très belle opération.

B Un investissement aléatoire

L’acquéreur doit cependant revêtir une qualité essentielle : la passion du jeu

En effet, le viager est un contrat aléatoire qui peut durer deux ans comme trente ans ! Aussi, l’acquéreur fait le pari d’acquérir un bien à moitié prix comme payer ce même bien deux fois sa valeur !

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université