La missive de Pierre Bretevil, Décembre 2013

α) La loi Carrez et le sous-sol

Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 (n° 12-21 918) apporte un éclairage sur le calcul du mesurage des surfaces au titre de la loi Carrez. L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative du lot dans l’acte de vente et ouvre à l’acquéreur une action en diminution de prix lorsque « la superficie » est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte. Le décret de 1967 (articles 4-1 à 4-3) précise les surfaces à retenir mais il subsiste des cas litigieux. Tel était le cas dans cette affaire pour un local situé en sous-sol. L’article 46 al. 3 exclut les caves du mesurage Carrez mais le vendeur faisait valoir qu’il y avait lieu de se référer à la consistance réelle de lieux, peu important que le règlement de copropriété n’ait pas été mis à jour. Ce document faisait état de cave mais elle avait été aménagée et reliée par un escalier intérieur à une bou
tique a laquelle elle était intégrée.

L’arrêt approuve la cour d’appel d’avoir admis que la surface Carrez devait intégrer cette partie en sous-sol : « attendu qu’ayant exactement retenu que pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d’appel, qui […] a souverainement estimé que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était directement relié, n’était plus une cave comme l’énonçaient le règlement de copropriété et l’acte de vente, mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues ». Si la Cour de cassation avait rendu une décision analogu
e en 2005, reconnaissant qu’il fallait inclure dans le mesurage les surfaces d’un dégagement et d’une salle de jeux situées en sous-sol au motif qu’il ne s’agissait pas de caves, elle avait dans une autre affaire exclut des caves, alors même qu’il s’agissait de surface habitable (Civ. 3e, 21 nov. 2006).

La Cour de cassation fixe une règle de principe suivant laquelle il faut tenir compte du bien « tel qu’il se présente matériellement lors de la vente ». S’il existe une divergence entre le règlement de copropriété et la réalité des lieux, c’est la réalité qui prime. Un lot situé en sous-sol mais aménagé peut donc être intégré dans la surface Carrez.

β) Conjoncture immobilière

Publication, INSEE – Numéro 271, 28 novembre 2013

La légère amélioration des volumes de ventes, qui s’est amorcée au 2ème trimestre 2013 a été confirmée au 3ème trimestre 2013. 42 320 logements anciens et neufs confondus ont été vendus ce 3ème trimestre en Ile-de-France soit 14% de plus qu’à la même période en 2012. Cette évolution bénéficie à tous les segments de marchés, le neuf comme l’ancien et les maisons comme les appartements. Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, à la fin 2013, l’ajustement graduel des prix se prolonge en Ile-de-France, et les prix sont en très légère baisse sur un an.

A Paris, le prix au m² ressort à 8.260 euros le m² à fin 2013, soit 40 euros de plus qu’à fin juin 2013 (+0,5%). Les prix ont baissé de 2,1% en un an

γ) Les droits de mutations à titre onéreux

Si certaines ventes notamment dans l’immobilier neuf sont soumises à la TVA, la majorité des ventes de nature immobilière sont soumises au droit de mutations à titre onéreux (DMTO) dont le montant varie avant le 1er mars 2014 (I) ou après cette date (II).

I Les DMTO jusqu’au 1er mars 2014

Regroupés sous le vocable commun de « frais de notaire », les droits de mutations à titre onéreux sont prélevés par le notaire qui en fait la redistribution. En effet, le taux global de droit de mutation à titre onéreux est de 5,09% et se compose comme suit :

– Une taxe départementale de 3,80%
– Une taxe communale de 1,20%
– Un prélèvement perçu au profit de l’Etat égal à 2,37% du montant du droit départemental

Par exemple, pour l’acquisition d’un appartement d’une valeur de 500.000 euros, les droits seront les suivant :

– Droit départemental 500.000 x 3,80% = 19.000 €
– Taxe communale 500.000 x 1,20% = 6.000 €
– Prélèvement : 19.000 x 2,37% = 450 €
– Total = 25.450 €

L’acquéreur devra supporter 25.450 euros de frais au titre des droits de mutation.

II Les DMTO à compter du 1er mars 2014

Le projet de loi de finance pour 2014 a été adopté par l’Assemblée nationale le 19 novembre 2013. Son article 58 prévoit la modification de l’article 1594 D du Code général des impôts et permet l’augmentation du taux du droit départemental jusqu’à 4,50%, soit un taux global de taxation de 5,79%. Les conseils généraux pourront donc librement augmenter leur droit départemental. Cette modification législative ne fait qu’alourdir un peu plus la fiscalité immobilière déjà largement à son paroxysme.

Ainsi, cette même acquisition supporterait des droits de mutations de 28.950 euros.

Cette mesure vise à réduire les dettes engagées par les départements lors de la souscription d’emprunts toxiques.
On peut s’interroger sur l’efficacité d’une politique qui vise à favoriser l’accès au logement, alors que les prix de l’immobilier ne baissent pas (faute de construction et de rénovation) et d’une fiscalité alourdie.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université