La missive de Pierre Bretevil, février 2013

α) Le dispositif Duflot

Afin d’inciter à la construction de logements neufs dans les zones où il existe une demande locative forte, un nouveau dispositif d’investissement immobilier, dénommé « dispositif Duflot » a été instauré par la loi de finances pour 2013 (loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012, Journal Officiel du 30 décembre).
Il s’agit d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux contribuables, personnes physiques, domiciliés en France qui acquièrent, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, à certaines conditions.

•    La durée de location du bien

Les acquéreurs s’engagent à louer vide leur bien immobilier à usage d’habitation principale dans les 12 mois qui suivent l’acquisition ou l’achèvement, pendant au moins 9 ans.
Le droit de propriété ne peut pas être démembré (usufruit /nue-propriété) pendant la période d’engagement de location, sauf en cas de décès.

•    Le locataire

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du propriétaire. Elle ne peut pas non plus être conclue au profit d’un des associés de la société acquéreur ni même avec un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou descendant.

•    Les loyers, les ressources du locataire et les zones géographiques

Il existe des plafonds de loyers et de ressources pour le locataire, qui sont appréciés à la date de la conclusion du bail, en tenant compte de la localisation du logement et de sa surface.

  • Les loyers

Les plafonds maximum de loyers mensuels par mètre carré (charges non comprises) sont fixés à :

    • 16.52 euros en zone A bis,
    • 12.27 euros dans le reste de la zone A
    • 9.88 euros en zone B1
    • 8.59 euros en zone B2.

Ces plafonds sont révisés chaque année en fonction de l’indice de référence de loyers (IRL).
A ces plafonds de loyers, il est ensuite appliqué un « coefficient multiplicateur » calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S = la surface du logement)
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
La surface à prendre en compte s’entend de la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m2 par logement.
Attention toutefois, les plafonds de loyer peuvent être réduits par le représentant de l’Etat dans la région après avis du Comité régional de l’habitat afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

  • Les ressources

Les revenus du locataire doivent être inférieurs à des plafonds de ressources déterminés en fonction du lieu de situation du logement et de la composition du ménage. Par exemple, pour un couple vivant à Paris (zone A bis) ayant un enfant à charge, le plafond des ressources est de 71.515 euros.
Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

  • Les zones géographiques concernées

Jusqu’au 30 juin 2013, les zones géographiques à prendre en compte sont les zones A bis, A, B1 et B2 (par exemple Paris et certaines communes d’Ile-de-France). La zone C en est exclue. Après le 30 juin 2013, les communes classées en zone B2 devront avoir obtenu un agrément pour pouvoir être éligibles à ce dispositif.

•    Quelles normes énergétiques respecter ?

La réduction d’impôt est réservée au logement neuf ou acquis en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label « bâtiment basse consommation » d’énergie, BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique RT 2012 pour les permis déposés après le 1er janvier 2013.

•    Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

La réduction d’impôt de 18% est calculée sur le prix de revient dans la limite de 300.000 euros, par contribuable et pour une même année d’imposition, et d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret à 5.500 euros.

β) Conjoncture immobilière

Bulletin d’informations des notaires février 2013

Au 4ème trimestre 2012, les ventes d’appartements anciens ont diminué de 12% en Ile-de-France par rapport à la même période en 2011, avec un repli encore plus sévère dans Paris (-21%).

Au 4ème trimestre 2012, le coup de frein sur les ventes fait baisser les prix.

Jusqu’à l’été, les prix ont fait preuve de résistance, alors même  que les transactions avaient connu après le mois de janvier un ralentissement sensible. Cette phase de résistance semble désormais derrière nous. Le recul des prix, qui est général, demeure néanmoins modeste au regard de la diminution des volumes de ventes.
Du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2012, le prix des logements anciens a reculé de 1,3% en Ile-de-France. L’ajustement sur les prix s’avère globalement plus sensible au cœur de l’agglomération et est plus marqué pour les appartements.
Le recul des prix a été un peu plus fort dans la Capitale que dans les autres départements. Le prix à Paris s’établit ainsi à 8 270 euros le m² au 4ème trimestre 2012, en baisse de 170 euros et de 2% par rapport au 3ème trimestre 2012.

γ) La surtaxe sur les plus-values immobilières

Conformément à l’article 1609 nonies G du code général des impôts, une surtaxe est instaurée sur les plus-values immobilières lorsque celle-ci dépasse 50.000 euros (I) à l’exclusion des terrains à bâtir (II).

I Instauration d’une surtaxe

Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 euros font l’objet d’une surtaxe. Cette dernière vise exclusivement :

  • les personnes physiques et les sociétés lorsqu’elles réalisent une plus-value imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
  • Les non-résidents lorsqu’ils réalisent une plus-value soumise au prélèvement prévu à l’article 244bis A du code général des impôts.

En outre, cette surtaxe s’applique à l’ensemble des biens, à l’exception des terrains à bâtir.

II l’exclusion des terrains à bâtir

Après la censure par le conseil constitutionnel d’une partie de la loi de finances pour 2013 et notamment l’article 15, le régime applicable aux terrains à bâtir s’est posé. Le ministère du Budget énonce que les plus-values de cession de terrain à bâtir ne sont pas soumises à la surtaxe de l’article 1609 nonies G du code général des impôts.

 

Barème prévu par l’article 1609 nonies G du code général des impôts

Montant de la plus-value nette imposable Montant de la surtaxe

De 50 0001 à 60 000 €

2% PV –[(60 000 – PV) x 1/20]

De 60 001 à 100 000 €

2% PV

De 100 001 à 110 000 €

3% PV –[(110 000 – PV) x 1/10]

De 110 001 à 150 000 €

3% PV

De 150 001 à 160 000 €

4% PV –[(160 000 – PV) x 15/100]

De 160 001 à 200 000 €

4% PV

De 200 001 à 210 000 €

5% PV –[(210 000 – PV) x 20/100]

De 210 001 à 250 000 €

5% PV

De 250 001 à 260 000 €

6% PV –[(260 000 – PV) x 25/100]

Supérieur à 260 000 €

6% PV

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université