La missive de Pierre Bretevil, Février 2014

α) La TVA pour les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements anciens

En matière de TVA, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien réalisés dans des logements de plus de deux ans bénéficiaient jusqu’alors du taux intermédiaire de 7 %. Ce taux passe à 10 % au 1er janvier 2014. La loi de finances pour 2014 a créé une nouvelle catégorie de travaux, les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des locaux de plus de deux ans à usage d’habitation, auquel s’applique le taux réduit de 5,5 % depuis le 1er janvier 2014. Ces travaux visent la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements éligibles au Crédit d’impôt développement durable (CIDD), sous réserve du respect des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales qui déterminent son éligibilité. Le taux réduit de 5,5 % s’applique également aux travaux induits qui leur sont indissociablement liés.
Toutefois, le taux normal de TVA, fixé à 20 % depuis le 1er janvier 2014, s’applique à l’intégralité des travaux dans deux cas :

  • lorsqu’ils concourent à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 ;
  • lorsqu’ils ont pour effet d’augmenter de plus de 10 % la surface de plancher des locaux existants.

Pour les autres travaux d’amélioration des logements de plus de deux ans qui ne correspondent pas aux opérations éligibles au CIDD, ils demeurent soumis au taux réduit de 10 % à compter du 1er janvier 2014.

β) Conjoncture immobilière

Interview de Jean-François Buet, Président de la FNAIM, janvier 2014

Un marché immobilier en recul tant au niveau des volumes que des prix, c’est le constat fait ce mardi matin par Jean-François Buet président de la FNAIM, la fédération nationale des agents immobiliers.

Pour 2013, le nombre de ventes est en effet estimé à 668 000 soit un recul de 5,1 % par rapport à l’année précédente. Cette baisse doit être nuancée car elle est contrastée selon les régions.

A Paris elle est de 12,8 % mais en Franche-Comté seulement de 1,6 %. Elle est forte en Champagne-Ardenne (-8,7 %), et en Alsace. Dans le Languedoc-Roussillon (-7,6 %), en Basse-Normandie (-7,4 %) et en Haute-Normandie (-6,8) elle s’explique notamment par la mévente des résidences secondaires.

Quant aux prix, ils reculent de 2,9 %. Ce recul est de 3,5 % pour les appartements et de 2,5 % pour les maisons. Le prix moyen est ainsi de 3 298 euros/m2 pour les appartements et de 2 106 euros/m2 pour les maisons. Les écarts demeurent toujours importants d’une région à l’autre : 1 628 €/m2 en Franche-Comté la région la moins chère de France et 5 130 €/m2 en Ile-de-France la région la plus chère.

Attentisme des acheteurs et des vendeurs

Ce contraste reste également criant d’une grande ville à l’autre. Si à Paris la moyenne des prix est 8 706 €/m2 (-3,2%) on se loge à Limoges pour 1 377 €/m2 (-5,7%).

Quant aux perspectives pour 2014 elles sont, estime Jean-François Buet, difficiles à établir. Un constat toutefois s’impose : l’attentisme des vendeurs et des acheteurs. Les premiers s’inquiètent de la fiscalité des plus-values immobilières certes devenue plus favorable mais complexe et donc difficilement compréhensible.

Les seconds hésitent à devenir propriétaire. L’augmentation constante des charges courantes, la hausse considérable des impôts locaux (+ 54,6 % pour la taxe foncière et +58,6% pour la taxe d’habitation), l’augmentation des droits de mutation et des prix toujours forts les poussent à s’interroger sur l’intérêt de devenir propriétaire, le statut de locataire présentant bien des avantages. Avantages que la loi Alur en discussion au parlement renforce au point que les investisseurs désertent le marché des biens locatifs. Ce qui explique l’échec du Duflot.

Quant au crédit, Philippe Taboret directeur général adjoint de Cafpi considère qu’après un record de taux bas en 2013 (2,90 % sur 20 ans) on devrait assister à une remontée des taux d’environ 0,20 % en 2014. En tenant compte de tous ces éléments, la FNAIM parie sur un volume de transactions en légère baisse de l’ordre de 650 000 sur toute l’année et une baisse des prix qui devrait continuer. Mais si baisse il y a il ne s’agira pas d’une dégringolade puisque pour toute la France elle ne devrait pas aller au-delà de 4 %.

γ) La loi pour l’accès au logement et urbanisme rénové (ALUR)

Adoptée en commission mixte paritaire au Sénat le 20 février 2014, cette loi prévoit notamment un dispositif d’encadrement (I) ainsi qu’une garantie universelle (II) des loyers.

I L’encadrement des loyers

Conformément aux articles 6 et suivants du texte adopté, dans les zones dites tendues, les préfets fixeront chaque année par décret, un loyer au mètre carré de référence, fixé à partir de la médiane des loyers observés pour la catégorie de bien (studio, appartement type T2…) et le quartier concerné.

Les loyers ne pourront dépasser ce loyer majoré de 20% pour les relocations ou nouveaux baux. De même, le loyer sera considéré comme sous-évalué s’il est en-dessous du loyer de référence minoré de 30%.

Un complément de loyer « exceptionnel » pourra s’ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation.

II La garantie universelle des loyers

Suite aux dispositions des articles 23 et suivants de la loi, une garantie universelle des loyers (GUL) est instaurée. Elle est gratuite et concerne l’ensemble du parc immobilier privé. Elle vise à protéger les propriétaires des impayés de loyers, durant une période de 18 mois, dans la mite d’un loyer médian de référence et après une franchise d’un mois.

Les propriétaires pourront opter pour la caution après renonciation mentionnée dans le bail, mais ils pourront cumuler la GUL et la caution pour les locataires étudiants. Son entrée en vigueur est prévue à l’issue de la création d’un organisme d’Etat chargé de la GUL.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université