La missive de Pierre Bretevil, janvier 2013

Nous vous souhaitons une excellente année 2013

α) Le droit de préemption urbain

Par application du code de l’urbanisme (article L210-1 et suivants et R211-1 et suivants), le droit de préemption est une procédure permettant à une personne publique (ex : collectivité territoriale) d’acquérir en priorité, dans certaines zones préalablement définies par elle, un bien immobilier mis en vente par une personne privée (particulier) ou morale (entreprise), dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain.
Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.
Le droit de préemption est généralement exercé par la commune, mais il peut néanmoins être délégué à l’État, à un organisme, à un établissement public ou à une société d’économie mixte.
Le droit de préemption doit être exercé en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain d’intérêt général (création d’équipements collectifs, lutte contre l’insalubrité, renouvellement urbain…).
Le droit de préemption peut être exercé sur les terrains de toute nature mais aussi sur les bâtiments tels que :

  • les maisons individuelles,
  • les immeubles en copropriété,
  • les appartements.

La déclaration d’intention d’aliéner (cerfa n°10072*02) est adressée par le vendeur à la commune. À compter de la réception de la déclaration d’intention d’aliéner, la commune dispose d’un délai de 2 mois pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse pendant ce délai équivaut à un refus de préempter.
C’est cette procédure qui explique le délai des trois mois pour réaliser une vente immobilière.

β) Conjoncture immobilière au troisième trimestre 2012

Bulletin d’informations des notaires hiver 2012/2013

Le marché se fige sans ajustement sur les prix

Au troisième trimestre 2012, le marché immobilier francilien, tous logement confondus est un marché sur lequel l’attentisme domine, tant chez les acquéreurs que chez les vendeurs. Les prix des appartements et des maisons se stabilisent, mais sans baisse brutale.
Pour l’année 2012, le nombre de ventes a baissé de 20% sur la région Ile-de-France.
Les prix des logements se maintiennent avec une baisse de -1%.
L’arrondissement le plus cher de la Paris reste le 6ème avec un prix moyen au m² de 13.520 € et le plus abordable est le 19ème avec un prix moyen au m² de 6.770 €.
Sur le terrain, la baisse des prix est nettement plus accentuée, l’offre est bien supérieure à la demande et les acquéreurs se retrouvent dans une situation plus favorable. Le délai de réalisation de la vente s’allonge et les négociations sont âpres.

γ) La publicité foncière

Conformément au décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, Il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives. Le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.
De la publicité foncière résulte l’effet translatif de propriété (I) mais également l‘effet relatif et l’opposabilité de cette dernière (II).

I l’effet translatif de propriété

Seule la publicité permet de déterminer entre plusieurs acquéreurs successifs d’un immeuble auprès d’un même auteur, le transfert de propriété. Ce n’est donc pas l’acte de vente qui intrinsèquement réalise le transfert de la propriété, mais bien la publicité de cette dernière.
Un arrêt récent illustre bien l’application de la règle (Cassation, 3ème chambre civile, 12 janvier 2011)
Une société civile immobilière (SCI) avait vendu un immeuble aux termes d’une promesse de vente sous seing privé.
Faute de réitération par acte authentique à la date convenue, l’acquéreur a assigné la SCI venderesse en perfection de la vente.
Deux semaines plus tard, la SCI a vendu le bien litigieux à un couple d’acquéreurs aux termes d’un acte authentique publié à la conservation des hypothèques cinq jours plus tard.
La validité du droit de propriété des acheteurs a été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux (29 oct. 2009). L’acquéreur initial a formé un pourvoi en cassation sur cet arrêt, en soutenant que la connaissance, par un second acquéreur, de l’existence d’une première cession constatée par acte sous seing privé non soumis à publicité foncière lui interdisait de « tirer avantage » des règles de la publicité foncière.
La Cour de cassation rejette ce pourvoi. Elle rappelle qu’aux termes de l’article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés.

II l’effet relatif et opposabilité

L’effet relatif de la publicité foncière résulte de l’article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 : Aucun document sujet à publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier avant que le titre du disposant ou du dernier titulaire de l’immeuble n’ai été lui-même publié, ainsi que de l’article 30-1 du même décret.
La justification de cette règle est toujours la sécurité juridique des transactions, en évitant toute interruption dans la chaine des mutations successives. Ce système garantit l‘acquéreur de toute contestation de son droit de propriété. Le disposant au dernier titulaire du droit s’entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé, éteint ou susceptible de l’être par la formalité dont la publicité est requise.
En outre, seule la publicité d’un avant-contrat ou d’un acte définitif est opposable aux tiers.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université