La missive de Pierre Bretevil, Janvier 2014

α) Augmentation des droits de mutation

La loi de finance pour 2014 (loi n°2013-1278 du 29 décembre 2013) permet aux départements d’augmenter le taux des droits de mutation de 5,09% à 5,79% par l’accroissement du droit départemental de 3,8% à 4,5%, soit une hausse de 0,7%. Pour être appliquée, cette hausse devra être votée par le conseil général. Cette mesure est applicable du 1er mars 2014 au 29 février 2016.

Comment justifier une telle hausse, alors que le marché de l’immobilier est particulièrement atone depuis deux années ?
Les droits de mutations se composent d’un droit départemental, d’une taxe communale et d’un droit d’Etat. Les finances des collectivités locales étant particulièrement souffrantes (emprunts toxiques, recrutement massif d’agents publics, transferts de charges…), cette augmentation est censée financer les dépenses sociales.

Alors que les prix de l’immobilier commencent à baisser, certes faiblement, mais durablement, au plus grand bonheur des éventuels acquéreurs, la fiscalité immobilière, déjà très lourde, s’accroît.

Le coût global d’une acquisition immobilière s’élèvera désormais à 7,7%, soit pour un achat d’un montant de 500.000 euros, un surplus de 38.500 euros !

β) Conjoncture immobilière

Publication, INSEE, Notaires d’Ile de France décembre 2013

Les prix de l’immobilier en Ile de France poursuivent leur légère baisse mais de manière continue. Si le prix à Paris reste élevé (8.200 euros/m²), la capitale connaît également une baisse des prix. Les variations les plus significatives ont lieu dans le 16ème ,8ème et 6ème arrondissement. Ainsi, le quartier de l’odéon a enregistré une baisse de 12%, soit un prix au m² de 13.190 euros.

Les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne ont subi une variation de -1%.

γ) Délai de rétractation et société civile immobilière

Lors d’une vente immobilière, un avant-contrat est réalisé, soit sous seing privé (le compromis de vente) soit par acte authentique (promesse unilatérale de vente). Cette vente ne sera définitive qu’après avoir purgé le droit à rétractation (I) mais ce droit ne semble plus ouvert au gérant de société civile immobilière (II).

I Le principe du délai de rétractation

Conformément à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation (acte sous seing privé) ou de réflexion (acte authentique) de sept jours. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte et ses annexes. La remise de l’acte en main propre n’étant plus pratiquée dans les études notariales, il convient d’adresser le pli par courrier recommandé avec avis de réception.

Ainsi, l’acquéreur profane dispose de quelques jours pour renoncer à l’acquisition Dans ce cas, la restitution de l’indemnité d’immobilisation se fera sans motif.

Ce droit étant limité à l’acquéreur non professionnel, il est nécessaire de s’interroger sur cette notion et de son application au gérant de société civile immobilière (sci).

II Un droit non applicable au SCI

Par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation en date du 24 octobre 2012, la haute juridiction a rejeté le pourvoi visant à casser l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 15 avril 2011 refusant au gérant de la sci le bénéfice du droit de rétractation.

Pour motiver sa décision, la Cour considère le caractère professionnel de ladite société eu égard à son objet social stipulant « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés ».

On ne peut que s’interroger sur cette motivation étonnante, car l’objet social de toute sci est nécessairement l’acquisition, l’administration ou la gestion de biens immobiliers.

Faut-il en déduire qu’aux yeux des magistrats tous les gérants de société civile immobilière sont des professionnels de l’immobilier ?

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université