La missive de Pierre Bretevil, Juin 2014

α) L’agent immobilier doit vérifier la solvabilité des acquéreurs

Par un arrêt de la Cour d’Appel d’Anger en date du 25 février 2014 n° 12/01537, l’agent immobilier commet une faute en s’abstenant de vérifier la solvabilité des acquéreurs de ses mandants qui ont dû engager une action en résolution de la vente de leur immeuble en raison de l’insolvabilité de leurs acquéreurs. Cette faute a directement causé la réalisation du risque d’insolvabilité des acquéreurs, de sorte que l’agent immobilier est tenu de réparer le préjudice résultant directement de la signature du compromis de vente (frais de notaire liés au procès-verbal de carence, frais de sommation, frais de transport pour la signature de l’acte authentique), soit un montant total de 944 euros. Il est également tenu de réparer le préjudice moral résultant de l’attente durant plusieurs mois d’un jugement les déliant d’un engagement auquel ils n’auraient jamais dû consentir, estimé à 3.500 euros par la cour d’a
ppel.

β) Conjoncture immobilière

Publication PAP

Hausse des ventes dans l’ancien. Les notaires observent une poursuite de la légère progression des ventes constatée l’an dernier. Entre décembre 2012 et décembre 2013, 723.000 logements ont trouvé preneurs, une hausse de 3 %. De janvier 2013 à janvier 2014, le nombre de transactions passe à 726.000. Le mauvais score de 2012 (709.000 ventes, en baisse de 12 % par rapport à 2011) n’est plus que souvenir. Tout comme l’euphorie des années 2003-2007, période durant laquelle la barre des 800.000 mutations était régulièrement franchie.

Ancien : léger recul des prix. Les notaires prévoient une baisse très modérée en régions au premier semestre 2014. Même tendance pour les maisons en grande couronne de l’Ile-de-France. En revanche, le mètre carré remonte un peu à Paris. Dans l’ensemble, « les grandes villes et leur première couronne résistent mieux que les zones rurales et les petites villes éloignées de pôles économiques », estiment les notaires. C’est sans doute ce qui explique la hausse observée par le dernier indice PAP. Portant sur les huit plus grandes agglomérations de France, il constate une hausse de 0,51 % pour les appartements et de 0,28 % pour les maisons au premier trimestre 2014.

Incertitudes dans l’immobilier neuf. L’an dernier, les promoteurs ont vendu 87.700 logements neufs, en baisse de 1,3 % par rapport à 2012 mais bien loin de la moyenne observée entre 2000 et 2011 (103.000 ventes annuelles). Les prix restent stables, la faute à des coûts de construction et à des terrains qui ne baissent pas. Sur les premiers mois de 2014, certains professionnels observent un léger rebond des ventes aux investisseurs en loi Duflot, tandis que le secteur de la résidence principale se maintient. Les prochaines statistiques de la Fédération des promoteurs immobiliers et du gouvernement, attendues courant mai, permettront d’y voir plus clair.

Le crédit moins cher et plus dur à décrocher. Les taux d’intérêt dévissent. Sur quinze ans, la moyenne des prêts à taux fixes est tombée à 3 %, soit le même niveau qu’en juin 2013, date du précédent record à la baisse. Problème : « on constate un durcissement des conditions d’octroi des financements par les banques, pointent les notaires. La lourdeur de mise en place des dossiers bancaires risque de devenir un véritable frein ». Une tendance déjà constatée par le courtier Cafpi : « les banques sont très prudentes et scrutent les dossiers à la loupe. Elles appliquent les critères définis par les accords prudentiels de Bâle III mis en place après la crise des subprimes, ce qui les oblige à accentuer le contrôle des risques encourus et ainsi à allonger les délais d’accord et de décision des offres de prêts ».

Des acheteurs exigeants… et des opportunités à saisir. Les notaires constatent que les acheteurs sont très bien informés sur la qualité des biens qui leur sont proposés grâce aux nombreux diagnostics liés à la vente. Du coup, plus question de transiger. « Le parc immobilier obsolète, démodé ou mal entretenu est de plus en plus sanctionné par les acquéreurs potentiels qui lui préfèrent des biens plus récents ou qui sollicitent de fortes baisses au vu d’expertises médiocres », précisent les notaires. Et ces derniers de conclure sur une note de relatif optimisme : « néanmoins, dans ce contexte en demi-teinte, de belles opportunités peuvent se présenter à ceux qui y seront attentifs : les acheteurs ont désormais la main, le choix leur appartient ».

γ) Le dispositif Duflot

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) modifie en profondeur les rapports locatifs. Ces changements s’opèrent sur la rédaction du contrat de location (I) mais également sur la fixation du loyer (II).

I La rédaction du contrat de bail imposée

Le contrat de bail qui faisait déjà l’objet d’un encadrement très poussé, voit surgir un modèle type auquel le propriétaire devra se conformer. Le principe de liberté contractuelle déjà fortement amputé depuis 1989 est littéralement supprimé. Parmi les clauses qui doivent obligatoirement figurées dans le contrat de bail, on retrouve les mentions relatives au loyer de référence et de référence majorée, ainsi que le montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire. En outre, une clause doit indiquer la nature et le montant des travaux réalisés dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location. Si certaines clauses sont obligatoires dans le contrat bail, d’autres sont réputées non écrites, c’est-à-dire qu’elles seront nulles. Ainsi, la clause pénale qui figure dans tout contrat, afin de responsabiliser les parties et sanctionner les manquements à une obligation, est interdite. Ainsi, le locataire né
gligeant ou malhonnête ne peut être sanctionné pour des retards répétés de loyers.

Enfin, le contrat de bail doit être complété par deux nouveaux diagnostics techniques : l’état sur l’amiante et l’état sur l’installation électrique et le gaz.
Le législateur n’a pas seulement imposé sa plume dans la rédaction du contrat de bail, il y a ajouté son encre dans la fixation même du loyer.

II Le montant du loyer fixé

La loi ALUR définit des zones appelées tendues. Il s’agit des zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. Dans ces zones tendues, le préfet fixera chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable. Le loyer de référence majoré ne peut excéder le loyer de référence de plus de 20%. L’immixtion de l’Etat dans la fixation des loyers par la loi de 1948 a conduit à la dégradation des immeubles et à une paralysie du marché immobilier. Comme le disait si justement Albert Einstein, la folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université