La missive de Pierre Bretevil, mai 2013

α) Le caractère d’ordre public des locations

La réglementation des locations meublées, comme celles des non-meublées, est d’ordre public, ce que précise l’article L.632-3 du Code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il n’est pas possible d’y déroger de manière contractuelle.

La Cour de cassation se fonde sur cet article pour casser une décision de justice.

Dès lors que le bail en meublé constitue la résidence principale du locataire, en l’occurrence un étudiant, les dispositions de l’article précité s’appliquent impérativement, nonobstant toute clause contraire. Ainsi, est réputée non écrite la clause indiquant que le bien loué en meublé ne constitue pas la résidence principale du locataire, lorsque cela ne reflète pas en fait la réalité.

Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2013

β) Conjoncture immobilière

Enquête trimestrielle, INSEE, avril 2013

En avril 2013, la demande de logements neufs reste terne. Les entreprises prévoient une légère détérioration des mises en chantier de logement pour les trois prochains mois. En effet, les stocks de logements invendus, pour qu’ils s’allègent, doivent être écoulés par une baisse des prix.

Sur le marché immobilier parisien et francilien, la baisse du nombre de ventes se poursuit sensiblement, surtout sur le marché parisien. Concernant la baisse des prix, elle s’applique à tous les départements de la région.

A Paris, la baisse des prix continue lentement et le prix au m² s’est établi à 8 100 euros contre 8 270 euros en décembre 2012.

Enfin, le crédit foncier de France dans son enquête du mois d’avril, souligne les motivations des clients pour l’acquisition de leur appartement. Celles-ci sont doubles, d’une part immédiate (le désir d’être propriétaire et de ne plus payer de loyer) ; d’autre part future (la transmission d’un patrimoine et la préparation de sa retraite). Le primo-accédant acquiert un bien qui lui permet de se rapprocher de son lieu de travail.

γ)  La condition suspensive d’obtention d’un prêt

Issue de la loi Scrivener de 1979, qui est à l’origine de l’introduction de la condition suspensive d’obtention de prêt dans le cadre d’une vente immobilière, la Cour de cassation rappelle que cette condition peut être réalisée par l’obtention du prêt (I) mais également en l’absence d’obtention du prêt (II).

I L’obtention du prêt

Le prêt obtenu marque la réalisation de la condition suspensive et ce quelques soit les modalités qui s’y rattachent (notamment l’acceptation des assurances). Afin d’éviter tout débat sur les conditions de financement sur lesquelles portent la condition suspensive, il convient de faire figurer dans l’avant contrat : le montant du prêt envisagé, le taux maximum s’il comprend ou non l’assurance et s’il contient les frais de garanties et de dossier, ainsi que la durée.

En revanche, la charge de la preuve incombe à l’acquéreur-emprunteur. C’est lui qui doit démontrer que les différentes démarches ont été réalisées auprès d’établissements de crédit.

Cependant la condition peut également être réalisée en l’absence d’obtention de prêt.

II L’absence d’obtention de prêt

Comme le montre l’arrêt du 16 janvier 2013 de la Cour de cassation, l’absence d’obtention de prêt ne rend pas nécessairement caduc le contrat. En effet, l’article 1178 du Code civil dispose qu’une condition suspensive est réputée acquise lorsque c’est le débiteur qui en a empêché l’accomplissement.

Ainsi, en demandant un prêt d’un montant supérieur à ce qui est stipulé dans l’avant-contrat, suffit à établir que le débiteur est à l’origine de l’empêchement de la réalisation de la condition. Bien entendu, cette présomption est également appliquée lorsque le débiteur n’a formulé aucune demande ou a attendu les derniers jours pour solliciter l’établissement bancaire.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université