La missive de Pierre Bretevil, mai 2014

α) Le bail emphytéotique n’est pas un bail commercial

Madame X est propriétaire d’un terrain, qui, en 1981, a été donné à Monsieur Y à bail emphytéotique de vingt six ans, à usage de création et d’exploitation d’un camping-caravaning, village de chalets de vacances, terrains de sports et de jeux, piscine et attractions diverses. Par acte du 11 août 1982, une partie du terrain a été exclue de ce bail cédé pour le surplus et pour une durée plus importante à Monsieur Z aux droits duquel se trouve Madame A, à charge pour le locataire autorisé à créer et exploiter tous commerces de son choix, de faire à ses frais les routes, aménagements et constructions nécessaires : en 2004, Madame X se prévalant d’une augmentation de la valeur locative de plus de dix pour cent à solliciter la révision et la fixation judiciaire du loyer.
La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt du 20 janvier 2012, retient qu’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur l’activité exercée et que l’examen des loyers de terrain de camping dans la région constituant la référence la plus adéquate car elle concerne une activité d’hébergement de loisirs proche de celle exploitée.
La Cour de Cassation, par un arrêt du 19 février 2014 de la 3ème chambre civile casse cette décision et rappelle que les dispositions des articles L 145-3 et L 145-33 du Code de commerce ne s’appliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à l’article L 451-3 du Code rural et la pèche maritime au terme duquel le preneur, titulaire d’un droit réel pendant sa durée, ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement ni à l’indemnité d’éviction (Cassation, 3ème civile, 19 février 2014, n°12-19270).

β) Conjoncture immobilière

Indice notaire-Insee, 27 mai 2014 n°122

Les prix des logements anciens sont quasi stables au premier trimestre 2014 (+0,1 %) selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : les prix des appartements augmentent de 0,3 % tandis que ceux des maisons sont inchangés.
Sur un an, les prix décroissent de 1,4 % : -1,0 % pour les appartements et -1,7 % pour les maisons.
Le volume annuel de transactions continue de croître au premier trimestre 2014
En mars 2014, le rebond du volume annuel de transactions débuté un an plus tôt se poursuit. Le
nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 740 000, soit une hausse de 2,9 % par rapport au nombre correspondant en décembre 2013.
En un an, le volume annuel de transactions se redresse nettement (+12,5 % par rapport au nombre de transactions réalisées en mars 2013 au cours des douze derniers mois écoulés).

γ) Les limites du devoir de conseil de l’agent immobilier

Si à l’instar des autres professionnels, l’agent immobilier voit son rôle d’information et ce conseil accrût (I) il reste néanmoins limité (II).

I Le rôle de l’agent immobilier

Réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la profession d’agent immobilier consiste à une intermédiation entre propriétaire et acquéreurs. La mission essentielle de l’agent immobilier est de rapprocher des clients (acquéreurs et vendeurs) en vue de l’acquisition d’un logement, d’un fonds de commerce ou d’un local professionnel.
Pour autant, la profession a fortement changé depuis une dizaine d’années et la simple intermédiation n’est plus suffisante aux regards des clients qui attendent une information et aussi un conseil.
Aussi, l’agent immobilier est consulté pour un conseil sur une situation de marché, un investissement immobilier ou une transmission. Par ailleurs, sa responsabilité peut être engagée si le prix proposé est non conforme à la réalité d’un marché.

II Les limites à la responsabilité

Pour autant, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée lorsqu’elle porte sur l’état du bâtiment.
Par acte notarié du 21 janvier 2000, et par l’intermédiaire de la société Cabinet X, Madame et Monsieur Y ont vendu à Madame et Monsieur Z une maison d’habitation ; ayant découvert la présence de mérule, ceux-ci ont, après expertise, assigné les époux Y et la société X en indemnisation de leur préjudice. De plus, Madame et Monsieur Y ont également engagé la responsabilité de la société X.
La Cour de Cassation en sa troisième Chambre Civile, par un arrêt du 8 avril 2014, ne retient pas la responsabilité de l’agent immobilier au motif que ce dernier n’est pas un professionnel de la construction et que les acquéreurs ne pouvaient soutenir que le vice était caché pour eux mais apparent pour l’agent immobilier.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université