La missive de Pierre Bretevil, mars 2013

α) Le maintien de l’ancien régime « Censi-Bouvard »

La réduction d’impôt en faveur des investissements neufs en location meublée réalisés par les loueurs en meublés non professionnels, dans certains résidences avec services (résidences pour étudiants, EHPAD, résidence de tourisme classées, résidence séniors), devait s’arrêter au 31 décembre 2012 avec des mesures temporaires dérogatoires qui devaient prendre fin au 31 décembre 2014 (article 199 sexvicies du code général des impôts).
Mais face à l’insuffisance chronique de l’offre en ce domaine, l’article 77 de la loi de finances pour 2013 a prorogé ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2016, malheureusement avec le taux de réduction d’impôt qui avait été progressivement ramené de 25 % en 2009 à 11 % à compter de 2012

β) Conjoncture immobilière

Bulletin d’informations de la semaine juridique notariale et immobilière mars 2013

Une légère baisse du pouvoir d’achat immobilier est constatée sur Paris. En effet, la part des ménages parisiens éligibles (c’est-à-dire ayant la capacité d’acquérir un logement correspondant à leurs besoins) s’établit à 43,0 % contre 43,3 % au trimestre précédent : environ 38 000 ménages franciliens supplémentaires se retrouvent ainsi exclus du marché de l’accession dans la capitale.
Cette érosion touche toutes les catégories socio-professionnelles, à l’exception de celle des « artisans, commerçants et professions libérales » demeurée stable.

Il convient de noter la forte disparité au sein de la région parisienne. La solvabilité immobilière des ménages a progressé à Neuilly-sur-Seine (+ 11 %), à Enghien-les-Bains (+ 5,6 %) et Vincennes (+ 3,2 %). En revanche, certaines communes sont frappées par des fortes baisses comme Saint-Mandé (- 16 %) et Issy-les-Moulineaux (- 2,3 %).

Baisse des prix des logements anciens de (- 0,3%)

On note un recul des prix des logements anciens essentiellement sur les appartements. En effet, le prix des maisons franciliennes se maintient. En revanche, le volume des ventes reste très faible sur l’ensemble de la région Ile-de-France.

γ) La clause de tontine

Issue de la pratique notariale, la clause de tontine est un pacte conclu lors que l’acquisition entre plusieurs personnes, deux le plus souvent, par lequel seul le survivant sera considéré comme propriétaire de la totalité du bien depuis sa date d’acquisition. La validité de cette clause repose sur son caractère aléatoire (I) et onéreux (II).

I Le caractère aléatoire du contrat

Pour que la clause de tontine trouve son plein effet, le jeu de la condition résolutoire du prédécès de l’un et de la condition suspensive de la survie de l’autre est nécessaire. Par conséquent, la caractère aléatoire du décès et la survie est indispensable pour la validité de clause. Ainsi, un contrat d’acquisition avec une clause de tontine entre un homme de 75 ans et une femme de 45 ans n’est pas possible, car le caractère aléatoire fait défaut. Il n’existe pas de seuil déterminé par la loi ou la jurisprudence, mais la différence d’âge doit être raisonnable.
En revanche, par un arrêt étonnant de la Cour de Cassation en date du 5 décembre 2012, la clause de tontine est réputée valable malgré l’assassinat de l’un sur l’autre !

II Le caractère onéreux du pacte

En outre, le financement du bien doit se faire de façon comparable entre les deux personnes. Ainsi, il n’est pas possible de faire financer 80 % à l’un et 20 % à l’autre. Dans ce cas, l’administration considèrera qu’il y a une donation déguisée.
Les deux conditions réalisées, le survivant deviendra propriétaire rétroactivement pour le tout dès l’acte d’acquisition et sans indemnité.
L’administration fiscale, contrairement à l’analyse du droit civil, qualifie l’opération de mutation à titre gratuit. C’est pourquoi ce transfert de propriété est soumis aux droits de succession selon le régime de droit commun.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université