La missive de Pierre Bretevil, mars 2014

α) 2014, une année noire pour le logement neuf ?

Avec 74 690 ventes au détail de logements neufs réalisées en 2013, l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers enregistre un niveau bas, quasi identique à celui de l’année 2012, soulignant que la légère augmentation de 1er semestre (+4,1%) ne s’est pas confirmée sur la fin de l’année. Ce chiffre s’effondre de -32,4% par rapport à 2010. Une baisse qui inquiète les promoteurs, car avec des perspectives de vente inférieures à 70 000 logements neufs cette année, 2014 s’annonce comme une année noire. Cette évolution traduit le manque de lisibilité sur le périmètre géographique et le niveau des loyers applicables pour le dispositif Duflot. De plus, l’encadrement des loyers de la loi Alur continue d’inquiéter les investisseurs.

β) Conjoncture immobilière

Publication indice notaire – INSEE n°46 février 2014

Après deux ans de baisse, les prix des logements anciens semblent se stabiliser au quatrième trimestre 2013 (+0,3 %) selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : les prix des maisons augmentent de 0,6 % tandis que ceux des appartements diminuent de 0,2 %.
Sur un an, les prix décroissent de 1,4 % : -1,4 % pour les appartements comme pour les maisons.
En Île-de-France, les prix continuent de baisser au quatrième trimestre 2013.

En Île-de-France, au quatrième trimestre 2013, les prix baissent de 0,4 %. Ce nouveau tassement recouvre des évolutions contrastées : les prix des appartements diminuent de 0,8 % tandis que ceux des maisons augmentent de 0,3 %. Sur un an, les prix franciliens décroissent de 1,7 %. Les prix des appartements diminuent de 1,9 % et ceux des maisons de 1,2 %.
En province, la baisse des prix sur un an est moins forte au quatrième trimestre 2013.

γ) La vente en viager

La vente en viager est une vente. Les règles relatives à la vente doivent donc être respectées (I) bien qu’il existe une spécificité viagère (II).

I Les conditions de la vente en viager

Tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une vente en viager. Le prix et la rente doivent être réels et sérieux. A défaut, la nullité de la vente peut être prononcée et l’administration fiscale peut, en outre, y voir une donation déguisée, lourde de conséquences fiscales. Le viager est une vente aléatoire, ainsi l’existence d’un aléa est indispensable pour la validité de celui-ci.

Le viager réalisé, il convient de répartir les charges et impôts entre les différents acteurs. Le crédirentier (vendeur) supporte les charges courantes et les impôts ; le débirentier (acquéreur) est redevable des grosses réparations. Une autre répartition conventionnelle est cependant possible.

II La spécificité du viager

Le viager se distingue d’une vente classique par son mode de paiement du prix. Il comporte deux éléments :

  • Le bouquet, une somme versée lors de la signature de l’acte authentique de vente.
  • La rente, un montant déterminé en fonction de la valeur vénale du bien, de l’âge du crédirentier et de l’espérance de vie. Elle est payée chaque mois au crédirentier. Afin de palier aux effets de l’érosion monétaire, cette rente est revalorisée suivant l’indice des prix à la consommation.

En cas de non versement de la rente, le crédirentier peut agir par l’action résolutoire et reprendre son bien.

Le viager présente des avantages certains. Pour le crédirentier, il s’agit de s’assurer d’un complément de revenu, ainsi que le maintien dans des lieux qui lui sont familiers. Pour le débirentier, c’est un investissement immobilier, souvent acquis pour une valeur inférieure au marché.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université