La missive de Pierre Bretevil, novembre 2012

 α) Exonération de l’impôt sur la plus-value résultant de la vente d’un logement secondaire

Le décret n°2012-1073 du 21 septembre 2012 est pris pour l’application des dispositions de l’article 150-U II 1°bis du code général des impôts précise les modalités de l’exonération d’impôt sur la plus-value résultant de la première cession d’un logement sous condition de remploi du prix de cession à l’acquisition de la résidence principale.

Les personnes physiques non propriétaires de leur résidence principale au cours des quatre années précédant la cession d’un logement dont elles remploient tout ou partie du prix de cession à l’acquisition ou à la construction de leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value.

Pour faire valoir cette exonération, le décret a inséré un article 41 duovicies-0 H de l’annexe III du code général des impôts qui prévoit les mentions obligatoires devant figurer dans l’acte de cession.

1° l’identité du bénéficiaire de l’exonération ;

2° les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ;

3° la fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou à la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ;

4° le montant de la plus-value exonéré.

Lesdites mentions sont portées distinctement pour chaque bénéficiaire de l’exonération.

 β) Conjoncture immobilière au deuxième trimestre 2012

Informations rapides n°223 – 13 septembre 2012, INSEE CONJONCTURE

 Baisse des prix des logements anciens au 2ème trimestre 2012 (-0,3%)

 Au deuxième trimestre 2012, les prix des logements anciens ont diminué de 0,3 % selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : -0,3 % pour les appartements comme pour les maisons.

Sur un an, les prix sont globalement stables. La stabilité au niveau global recouvre des évolutions contrastées :

+1,1 % pour les prix des appartements

-0,9 % pour ceux des maisons.

En Île-de-France, les prix des logements anciens sont quasiment stables au deuxième trimestre 2012

En Île-de-France, au cours du deuxième trimestre 2012, les prix des logements anciens ont diminué de 0,1 %(chiffres provisoires CVS). Les prix des appartements baissent de 0,2 % et ceux des maisons de 0,1 %. Sur un an, les prix franciliens demeurent en hausse (+1,6 %). L’augmentation est plus marquée pour les appartements (+1,9 %) que pour les maisons (+1,0 %).

Si les statistiques présentent un caractère officiel, elles ont l’inconvénient de présenter une réalité déjà dépassée. En effet, sans avoir les chiffres de l’INSEE, la situation du 3ème trimestre 2012 sera analogue au 2ème trimestre avec la poursuite de la baisse des prix et des volumes de vente.

γ) Fixation du loyer du bail initial

L’instauration du blocage des loyers met fin à un régime de liberté totale et institue une distinction entre le secteur « libre « et le secteur « réglementé ».

Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 permet, dans les zones géographiques où le niveau et l’évolution des loyers, comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèle une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers en cas de renouvellement du bail.

Le décret n’est applicable qu’aux seules locations d’habitation entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient d’établir une distinction dans la fixation du nouveau loyer entre l’absence de sous-évaluation manifeste du précédent loyer (I) et la sous-évaluation manifeste du précédent loyer (II).

I l’absence de sous-évaluation manifeste du précédent loyer

En l’absence de sous-évaluation manifeste du dernier loyer appliqué au précédent locataire, le principe est que ce dernier loyer constitue le plafond de l’augmentation possible (A). Ce principe connaît une exception dans le cas où le bailleur réalise des travaux d’amélioration (B).

A. Plafonnement du loyer

La réévaluation est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers. En revanche, le décret reste muet sur la méthode d’indexation.

B. La réalisation de travaux d’amélioration

L’article 2 a du décret prévoit un déplafonnement en cas de réalisation de travaux d’amélioration effectuée par le bailleur. La hausse du loyer annuel est limitée à 15% du coût des travaux réalisés.

II la sous-évaluation manifeste du précédent loyer

En cas de sous-évaluation manifeste du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : la prise en compte des loyers pratiqués (A) et le cas où le bailleur réalise des travaux d’amélioration (B).

A. Comparaison avec le montant des loyers pratiqués

La hausse du loyer se limite à la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

B. La réalisation de travaux d’amélioration

Une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux, dans le cas où le bailleur a réalisé, depuis la fin du dernier contrat de location, des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université