La missive de Pierre Bretevil, Novembre 2014

α) L’agent immobilier et l’obligation d’information

Une décision rendue par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 21 octobre 2014 engage la responsabilité de l’agent immobilier en sa qualité de rédacteur d’acte.
Les propriétaires d’une maison concluent une promesse de vente par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Apprenant que cette maison a fait l’objet de travaux d’agrandissement sans autorisation, faisant obstacle à leur projet d’aménagement, les acquéreurs renoncent à la vente et assignent les vendeurs ainsi que l’agence. La Cour d’Appel retient la responsabilité des propriétaires pour réticences dolosives, mais rejette la responsabilité de l’agence immobilière.
La Cour de cassation casse l’arrêt de Cour d’Appel et retient la responsabilité de l’agence immobilière au visa de l’article 1147 du Code civil. En sa qualité de rédacteur de la promesse de vente, le professionnel de l’immobilier est tenue à une obligation de renseignement et de conseil, et doit s’assurer que les conditions nécessaires à l’efficacité juridique sont toutes réunies.

β) Conjoncture immobilière

Insee, Informations rapides 27 novembre 2014 – n°270

Au troisième trimestre 2014, les prix des logements anciens baissent de 0,4 % par rapport au trimestre précédent (en données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS)). Les prix des appartements anciens continuent de baisser (-0,9 % après -0,4 %). Les prix des maisons, quant à eux, sont stables (après +0,1 %).
Sur un an, les prix des logements anciens continuent de baisser : -1,0 %, après -1,3 % au deuxième trimestre. Ce recul concerne plus les appartements (-1,7 %) que les maisons (-0,4 %).

En Île-de-France, les prix des logements anciens sont stables au troisième trimestre 2014. Cette stabilité recouvre des situations contrastées : les prix des appartements diminuent de nouveau, tandis que ceux des maisons se redressent nettement.
Sur un an, les prix franciliens restent cependant en baisse de 1,2 %, de façon plus marquée pour les appartements (-1,6 %) que pour les maisons (-0,5 %).

γ) Les droits du conjoint survivant dans l’immobilier

Les biens immobiliers représentent plus de la moitié de leur patrimoine global. Souvent le fruit de toute une vie, les propriétaires immobiliers souhaite transmettre leurs biens avec intelligence, c’est-à-dire avec la pression fiscale la plus faible possible. Un dilemme s’ouvre alors : comment privilégier les enfants sans nuire au conjoint qui survivra ? Une myriade de solutions s’offre au propriétaire, mais qui varient selon la situation du couple. Il est donc nécessaire de distinguer les couples mariés (1), avant de s’intéresser aux partenaires pacsés (2), puis de terminer cette étude par les concubins (3).

I Les couples mariés

Deux lois sont venues renforcer les droits du conjoint survivant : La loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 et la loi n°2006-728 du 23 juin 2006. Conformément aux dispositions de l’article 731 du Code civil « La succession est dévolue par la loi aux parents et au conjoint successibles du défunt dans les conditions définies ci-après. » L’article 732 dudit code précise « Est conjoint successible le conjoint survivant non divorcé. »

La qualité de conjoint survivant admise, il convient de différencier le conjoint qui est appelé avec des enfants d’un même lit, du conjoint en concours avec des enfants d’un 1er lit.

a) Tous les enfants du défunt sont ceux du couple
Le conjoint survivant a une option, il peut recueillir :

  • La totalité des biens de la succession en usufruit
  • Le quart des biens de la succession en pleine propriété

b) Tous les enfants du défunt ne sont pas ceux du couple
Le conjoint survivant n’a pas d’option, il recueille :

  • Le quart des biens de la succession en pleine propriété

Sur un plan fiscal, le conjoint survivant qui recueille la succession est exonéré de droit.
Il est possible d’accroître les droits du conjoint par un changement du régime matrimonial (communauté universelle) ou encore par les avantages matrimoniaux (clause de partage inégal, clause de prélèvement ou préciput).
Une grande liberté est offerte aux époux en fonction de leur patrimoine et de leur situation familiale.
En outre, le conjoint survivant bénéficie d’un droit temporaire sur le logement. Ainsi, il a la jouissance gratuite de la résidence de famille et du mobilier qui le garnit durant une année.
A l’issue de ce délai d’un an, le conjoint survivant bénéficie d’un droit viager au logement. La valeur de ce droit vient s’imputer sur les droits successoraux du conjoint survivant.

II Les partenaires pacsés

Le décès d’un partenaire met fin au contrat de Pacs, mais à la différence des couples mariés, le partenaire survivant n’est pas héritier. La succession sera alors dévolue selon les règles communes du droit commun (enfants, père, mère, frère, sœur…).

Néanmoins, le conjoint survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire sur le logement qu’il occupe à titre de résidence principale. Ce droit lui permet donc de se maintenir dans les lieux gratuitement durant une année.

Pour que le conjoint soit appelé à la succession et que ses droits soient renforcés, il convient de rédiger un testament.

Le testament peut prévoir une attribution préférentielle du logement ou instituer le conjoint comme légataire universel.

Sur un plan fiscal, le partenaire survivant est exonéré de droit de succession.

III Les concubins

Le concubinage est une situation de fait où deux personnes décident de vivre ensemble. Selon la phrase de Napoléon restée célèbre « les concubins ignorent la loi, la loi les ignore ». Le Code civil de 2014 définit juridiquement le concubinage par « l’union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple« .

Sur un plan successoral, le concubin survivant n’est pas appelé à la succession du compagnon défunt, les règles de la dévolution légale s’appliquent.

La rédaction d’un testament est nécessaire pour instituer le compagnon survivant comme légataire.

Sur un plan fiscal, les concubins sont considérés comme des tiers. Le compagnon survivant bénéficie d’un abattement de 1 594 euros, puis d’une taxation à 60%.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université