La missive de Pierre Bretevil, Octobre 2014

α) Les arbres ne doivent pas dépasser 2 mètres de hauteur

Une décision rendue par la 3ème n°13-11066 rappelle qu’il n’est permis d’avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu’à la distance prévue par les règlements particuliers existants, ou par des usages constants et reconnus, et à défaut de règlements et usages, qu’à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations ; le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes plantés à une distance moindre que la distance légale soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée ci-dessus à moins qu’il n’y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.

β) Conjoncture immobilière

Chiffres et statistiques n°560 et 561 du Commissariat général au développement durable
Notaires Paris-Ile-de-France, communiqué de presse, 2 octobre 2014

Sur les trois derniers mois, le nombre de logements mis en chantier diminue de 0,8%, cumulés sur douze mois, le nombre de logements commencés baisse de 11,6%.
Le nombre de ventes de logements anciens a légèrement augmenté sur la période mai à juillet 2014, mais les prix ont connu sur cette même période, une baisse de 0,8%.
Le prix moyen à Paris s’élève à 8 120 euros.

γ) ALUR et le droit de préemption urbain

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite ALUR a également modifié les règles relatives au droit de préemption urbain. Il conviendra de s’interroger sur l’extension du champ d’application (I) avant d’étudier les conséquences de celle-ci (II).

I L’extension du champ d’application du droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain se définit comme la possibilité offerte à la commune de se substituer à l’acquéreur dans les conditions prévues par la promesse de vente, dans le but de réaliser des opérations d’aménagement urbain.

Le nouvel article L.213-1-3° du code de l’urbanisme institue un droit de préemption urbain systématique en cas de cession de la majorité des parts d’une SCI dont le patrimoine est constitué d’immeubles bâtis ou non.
L’article L.211-1 du code de l’urbanisme permet toutefois aux communes, par délibération motivée, d’exclure du champ d’application du DPU, la préemption de ces parts de société.

La loi ALUR soumet désormais les immeubles achevés depuis plus de quatre ans (10 ans auparavant) au droit de préemption urbain. Le point de départ de ce délai est la date de la Déclaration Attestant de l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).

Les immeubles ou droits sociaux portant sur ces immeubles faisant l’objet d’une donation sont désormais soumis au droit de préemption urbain, sauf si elle a lieu entre parents jusqu’au 6ème degré ou entre personnes ayant des liens issus d’un mariage ou d’un pacs.
La déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnera pas de prix.
Si le bien est préempté, il reviendra au titulaire du droit de préemption de faire une proposition reprenant l’estimation des services fiscaux.

II Les conséquences de cette extension

Le droit de préemption se heurte au droit de propriété qui a pourtant une valeur constitutionnelle. Si le droit de préemption trouve sa légitimité dans la réalisation d’un ouvrage d’intérêt public, l’extension du champ d’application de ce droit permet aux communes de se constituer une réserve foncière. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement l’exercer si :

  • elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date ;
  • elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

La préemption ne peut s’appuyer sur des motifs vagues ou abstraits au prétexte que le bien visé n’a pas de vocation opérationnelle à court terme (CE 25 juillet 1986, req. n° 62539 ; CAA Nancy 26 mars 1999, Cne de Loconville, req. n° 96NC00006).

Concernant le paiement de la commission de l’agent immobilier en cas de préemption de la commune, la collectivité publique est tenue au versement (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 26 septembre 2007).

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université