La missive de Pierre Bretevil, Septembre 2013

α) L’encadrement des loyers

Depuis le 1er août 2012, les propriétaires de logements d’habitation proposés à la location dans une quarantaine de zones géographiques caractérisées par des tarifs de location élevés (Paris, Lyon, Marseille, Lille, etc.), subissent de nouvelles contraintes en matière de fixation des prix des loyers.

En effet, la mesure d’encadrement des loyers des logements privés lors d’une relocation ou du renouvellement du bail s’applique dans 39 agglomérations de plus de 50.000 habitants en métropole et en Outre-Mer.

Cette mesure a été instituée pour la première fois – à titre expérimental – par le décret (n°2012-894) du 20 juillet 2012 pris en application des articles 17, 18 et 20 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Elle permet, dans la zone géographique où le niveau et l’évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l’ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret un montant maximum d’évolution des loyers des baux d’habitation en cas de relocation (c’est-à-dire en cas de changement de locataire) d’un logement ou de renouvellement du bail (c’est-à-dire en cas de poursuite du contrat avec le ou les mêmes locataires).

Un nouveau décret (n°2013-689) du 30 juillet 2013 reconduit l’ensemble des dispositions relatives à l’encadrement de l’évolution des loyers, mais modifie la liste des agglomérations concernées à compter du 1er août 2013.

Compte tenu du niveau et de l’évolution des loyers dans certaines agglomérations, le décret fait usage de cette faculté d’encadrement, en :

  • fixant un montant maximum d’évolution des loyers des baux des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé dans les communes mentionnées ci-dessous
  • encadrant l’augmentation du loyer :
    • en cas de réalisation de travaux
    • en cas de loyer sous-évalué pour les relocations
    • en cas de loyer sous-évalué pour les renouvellements de bail
  • permettant la saisine de la Commission départementale de conciliation s’il existe un différend.

β) Conjoncture immobilière

Publication, Notaire Paris – Ile-de-France, septembre 2013

Dans Paris, le prix de vente moyen d’un appartement a reculé à 8.200 euros au 2e trimestre 2013, cédant 1,9% et 150 euros en un an et de 1,1% par rapport au 1er trimestre 2013 (-1,5% après correction de la variation saisonnière). Par rapport au point haut d’août 2012 (8.460 euros), le prix de vente dans Paris a régressé de 260 euros et de 3%.

Les arrondissements les plus chers de la Capitale sont le 6e arrondissement (12.000 euros/m²), le 4e (11.590 euros/m²) et le 7e (11.770 euros/m²). Les arrondissements les moins onéreux restent le 19e (6.670 euros/m²) et le 20e (6.870 euros/m²). A noter : la plus forte hausse des prix sur un an est enregistrée dans le 4e (+3,2% sur un an) et dans le 19e arrondissement (+2,9%). Les arrondissements ayant connu les plus fortes baisses des prix sur un an sont le 6e (-8,8%) et le 1er (-7,7%). Les quartiers les plus chers de la Capitale sont Saint-Germain-des-Prés (12.310 euros/m²) et le quartier des Champs-Elysées (12.110 euros/m²). Les quartiers les moins chers, tous deux situés dans le 18e, sont La Goutte-d’Or (5.880 euros/m²) et La Chapelle (5.990 euros/m²).

γ)  La plus-value immobilière

Le 2 septembre 2013, l’administration fiscale a mis en ligne le formulaire 2048-IMM-SD permettant de calculer et déclarer les plus-values. La réforme (la troisième en trois ans !) est d’une grande simplicité puisqu’il convient de réaliser deux calculs. Nous traiterons donc de la détermination du montant de l’impôt (I) avant de déterminer le montant des prélèvements sociaux (II).

I L’impôt sur la plus-value

Tout d’abord, il convient de déterminer la plus-value brute. Le mode de calcul est resté inchangé, soit le prix de cession moins le prix d’acquisition corrigé. Ensuite, il faut calculer le montant de la plus-value nette imposable. Il est tenu compte d’un abattement pour durée de détention  dans le calcul de l’impôt : 6 % de la 6ème à la 21ème année et 4 % la 22ème année.

Si la plus-value nette imposable est supérieure à 50.000 euros, il convient de calculer la surtaxe.

De plus, un abattement exceptionnel de 25 % est instauré du 1er septembre 2013 au 31 août 2014. Cet abattement ne s’applique pas :

  • aux cessions de parts de société à prépondérance immobilière
  • aux cessions de biens immobiliers au profit du conjoint, du partenaire pacsé, du concubin notoire, des ascendants et descendants du vendeur
  • aux cessions au profit d’une personne morale dont le vendeur est associé ou le devient à l’occasion de cette vente

Le taux d’imposition de la plus-value est de 19%.

II L’imposition aux prélèvements sociaux

Pour déterminer la montant d’imposition au titre des prélèvements sociaux, il convient de calculer la plus-value brute et appliquer un abattement pour durée de détention qui diffère du précédent : 1,65 % de la 6ème à la 21ème année, 1,60 % la 22ème année et 9 % de la 23ème à la 30ème année.

La plus-value nette imposable ainsi obtenue est taxée à 15.5%.

Ainsi, il est possible d’être exonéré de taxation à la plus-value, mais être néanmoins redevable des prélèvements sociaux !

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université