La missive de Pierre Bretevil, Septembre 2014

α) La notion de résidence principale

Par une décision de la Cour administrative de Marseille en date du 5 mai 2014. M. C a vendu le 16 févr. 2007 une maison d’habitation qu’il avait fait construire sur un terrain qu’il avait acquis le 6 octobre 2004 au n°3 rue Joseph Ripert à Arles ; l’acte de vente mentionnait que la plus-value réalisée était exonérée d’imposition en application du II de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI) ; à la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a estimé que ce bien ne constituait pas la résidence principale de l’intéressé et a remis en cause l’exonération ; M. C a relevé appel du jugement du 7 févr. 2012 par lequel le Tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu assorties des intérêts de retard mises à sa charge à la suite de ce contrôle au titre de l’année 2007 pour un montant de 23.517 euro
s en droits et intérêts de retard.
Aux termes de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : « I. – Sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH. / Ces dispositions s’appliquent, sous réserve de celles prévues au 3° du I de l’article 35, aux plus-values réalisées lors de la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits. / II. – Les dispositions du I ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens : 1° Qui constituent la résidence principale du cédant au jour d
e la cession (…) ».
Il résulte de l’instruction que M. C a vendu, le 16 févr. 2007, une maison d’habitation sur étage constituée de deux appartements comportant chacun une cuisine, un séjour, deux chambres, une salle de bains avec WC ; l’acte notarié ne mentionne la nature et le fondement de l’exonération d’imposition sur la plus-value, dont prétendait bénéficier le requérant, qu’au vu des seules déclarations de ce dernier selon lesquelles ce bien constituait sa résidence principale, en l’absence de tout élément précis et circonstancié sur les motifs de droit ou de fait qui justifiaient cette qualification ; les factures d’électricité produites par le requérant de janvier et mars 2006 pour le logement du rez-de chaussée et de janv. 2006 à févr. 2007 pour le logement du premier étage attestent d’une consommation réduite et ne permettent pas de tenir pour établie une occupation de ce bien par le requérant sur la période précédant la date de
cession dans l’un ou l’autre appartement ; au demeurant les factures étaient adressées au requérant à l’adresse de ses parents à Raphèle-les-Arles, adresse qu’il portait sur ses déclarations de revenus depuis 2005 ; le requérant a d’ailleurs également sollicité et obtenu pour les années 2006 et 2007 le dégrèvement de la taxe d’habitation établie à son nom pour le bien en cause au motif qu’il n’y résidait pas ; les attestations produites ne sont pas de nature à remettre en cause les éléments ainsi évoqués ; par suite le bien vendu, qui n’a pas été occupé au-delà de ce que pouvait rendre nécessaire pendant quelques mois la construction, ne peut être regardé comme constituant, à la date de la cession, la résidence principale de M. C, qui ne peut dès lors prétendre au bénéfice de l’exonération de plus-value prévue à l’article 150 U II 1° du CGI.
Il résulte de tout ce qui précède que M. C, vendeur, n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le TA de Marseille a rejeté sa demande.

β) Conjoncture immobilière

INSEE, informations rapides 5 juillet 2014 n°173

La demande de logements diminue
En juillet 2014, les promoteurs immobiliers sont sensiblement plus nombreux à indiquer une baisse de la demande de logements neufs. Le solde d’opinion correspondant demeure ainsi nettement en dessous de sa moyenne de long terme et atteint son plus bas niveau depuis que la série existe (1991). Les entrepreneurs prévoient un repli des mises en chantier de logements destinés à la vente et à la location, pour les trois prochains mois.
Des stocks de logements invendus en hausse
Les promoteurs sont plus nombreux qu’en avril à indiquer une augmentation de leur stock de logements invendus. Le solde d’opinion correspondant reste nettement supérieur à sa moyenne.
Les promoteurs sont plus nombreux à indiquer une baisse des prix
En juillet, les promoteurs sont nettement plus nombreux qu’en avril à signaler la baisse des prix moyens des logements neufs mis en vente ; le solde correspondant demeure toujours très inférieur à sa moyenne de longue période. Leur opinion concernant l’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf se dégrade par rapport au trimestre précédent. Les promoteurs sont nettement moins nombreux qu’en avril à prévoir une baisse des moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs.
s observent une poursuite de la légère progression des ventes constatée l’an dernier

γ) Le plafonnement des honoraires

Le décret n°2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier est entré en vigueur le 15 septembre. Ce texte prévoit que le montant des honoraires de location payés par le locataire au titre de l’organisation des visites, de la constitution du dossier, de la rédaction du bail, hors état des lieux, ne pourra excéder celui qui est payé par le bailleur, imposant donc un partage.
Le montant devra en outre être inférieur ou égal à un plafond établi par mètre carré de surface habitable du logement loué.
Les montants sont plafonnés selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien sont les suivants :
– 12 euros par m² de surface habitable maximum en zone « très tendue » (Paris et de nombreuses communes de la région parisienne),
– 10 euros par m² de surface habitable maximum en zone « tendue » (la zone tendue correspond aux communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants, parmi lesquelles figurent notamment les villes de Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse),
– 8 euros par m² de surface habitable maximum en dehors des zones « tendues » et « très tendues ».
Quant aux frais liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, ils ne peuvent excéder 3 euros par m² sur l’ensemble du territoire.

Kévin TRODOUX

Président de Pierre Bretevil S.A.S
Chargé d’enseignement à l’Université